Imóveis situados em áreas litorâneas são, em sua maioria, terrenos de marinha e estão sob domínio público da União. Para sua comercialização é preciso ter alguns cuidados, mas antes de adentrar o assunto, importante conhecer os regimes e custos que envolvem esses imóveis.
Historicamente, os imóveis próximos ao mar sempre pertenceram ao domínio público, haja vista sua importância estratégica em termos de defesa e de segurança nacional.
Inicialmente pertenceram à coroa portuguesa, e hoje são de propriedade de sua sucessora, a União Federal (art. 20, VII, da CF/88), sendo administrados pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão no qual encontra-se registrado todo o histórico fundiário do Brasil.
Teoricamente, cada um desses imóveis deveria estar cadastrado na SPU através de um número de Registro Imobiliário Patrimonial (RIP), e esta informação deveria ser levada a registro nos Cartórios de Registro de Imóveis competentes.
Ocorre que, nem sempre isso acontece, o que representa um grave problema registral no país.
Disso decorre a necessidade de, quando se pretende a comercialização de imóveis litorâneos, realizar-se uma auditoria imobiliária bem feita, para que se compreenda exatamente a situação jurídica em que se encontra o imóvel objeto da transação.
OS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE IMÓVEIS LITORÂNEOS: TAXA DE OCUPAÇÃO, FORO E LAUDÊMIO
Em algumas regiões litorâneas, a União permite que particulares utilizem, de forma privada, imóveis localizados em terrenos de marinha. Como essas áreas pertencem à União, o uso por particulares é admitido pelo regime da ocupação ou do aforamento (enfiteuse administrativa).
A ocupação e o aforamento são institutos diferentes e não se confundem. Sobre cada um deles incidirá tributos diversos.
A TAXA DE OCUPAÇÃO NOS IMÓVEIS EM REGIME DE OCUPAÇÃO
Os imóveis em regime de ocupação são de domínio pleno da União, que por meio de ato de mera tolerância, permite que o particular se utilize do bem mediante o pagamento anual de taxa de ocupação.
O direito de ocupação é precário e não gera ao ocupante qualquer direito sobre o imóvel, podendo a União retomá-lo a qualquer momento.
Lógico que em se tratando de um apartamento, por exemplo, dificilmente a União virá a pedir sua desocupação e retomá-lo, mas quando se trata da compra de terrenos grandes para realização de empreendimento é preciso ter bastante atenção.
Quem está sob regime de ocupação, além de pagar IPTU ao município, tem que pagar anualmente para a União taxa de ocupação, à alíquota de 2% sobre o valor de avaliação do terreno. Evidente que os custos são maiores em relação a imóveis não litorâneos, portanto.
Outro ponto que não pode ser desconsiderado em relação a imóveis sob o regime de ocupação, é que as instituições financeiras públicas – como o Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal – não aceitam esses imóveis como garantia em alienação fiduciária, o que gera um problema de liquidez desses bens.
O FORO NOS IMÓVEIS SOB O REGIME DE AFORAMENTO
O aforamento, por sua vez, nada mais é do que uma enfiteuse administrativa – enfiteuse dos terrenos de marinha e seus acrescidos prevista do §2º, do art. 2.038 do Código Civil.
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de janeiro de 1916 , e leis posteriores.
(...)
§ 2 o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
O aforamento funciona da seguinte forma:
A União, mediante contrato, transmite ao particular o domínio útil do imóvel. O particular passa a ter a obrigação de pagar anualmente, além do IPTU pago ao município, o foro de 0,6% do valor do terreno à União.
É regime que traz muito mais segurança ao particular, haja vista que ele passa a ter direito real oponível erga omnes, inclusive contra a própria União, afinal foi ela quem o outorgou através de contrato.
O LAUDÊMIO E A NECESSIDADE DE AMPLIAÇÃO DA ANÁLISE DE RISCO NAS TRANSAÇÕES COM IMÓVEIS LITORÂNEOS
É perfeitamente possível que o particular titular do direito de ocupação ou detentor do domínio útil transfira seu direito a terceiros, mas para isso, é necessário pagar a taxa de laudêmio, que está previsto no art. 3º do Decreto-Lei n. 2.398/87:
Art. 3º A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
Haja vista tal previsão, é necessária maior cautela na análise de risco de transação imobiliária que envolva bem imóvel litorâneo.
De início, imprescindível seja analisada a matrícula imobiliária a fim de verificar a existência de aforamento ou ocupação do imóvel que se pretende comercializar.
Como já dissemos, muitas vezes essa informação não consta na matrícula imobiliária, por isso é importante pedir ao vendedor o RIP do imóvel, ainda que a matrícula não aponte se tratar de terreno de marinha.
Se o imóvel não possuir RIP, é possível pedir à SPU que emita a chamada Certidão de Domínio, a fim de apurar se o imóvel está sob domínio público ou não.
Verificando se tratar de imóvel de domínio público, o comprador não poderá simplesmente adquirir o imóvel do particular, será necessário pedir autorização da União para compra e transferência daquele imóvel, o que é dado através de um documento chamado Certidão de Autorização para Transferência (CAT).
Ainda, para sua transferência, além do ITBI, deverá ser calculado e pago o laudêmio, à alíquota de 5% sobre o valor do terreno (ou fração ideal), excluídas as benfeitorias.
Evidente, portanto, o aumento dos custos na transferência, valor este que pode ser bastante expressivo, a depender do valor do imóvel a ser comercializado.
Por fim, lavrada a escritura pública da transação, é necessário levar essa escritura à União e realizar a chamada “averbação da transferência” perante a SPU, informando o aperfeiçoamento do negócio, sob pena de multa, nos termos do que dispõe o Decreto-Lei n. 9.760/46:
Art. 116. Efetuada a transação e transcrito o título no Registro de Imóveis, o adquirente, exibindo os documentos comprobatórios, deverá requerer, no prazo de 60 (sessenta) dias, que para o seu nome se transfiram as obrigações enfitêuticas.
§ 1º A transferência das obrigações será feita mediante averbação, no órgão local do S.P.U., do título de aquisição devidamente transcrito no Registro de Imóveis, ou, em caso de transmissão parcial do terreno, mediante têrmo.
§ 2o O adquirente estará sujeito à multa de 0,50% (cinquenta centésimos por cento), por mês ou fração, sobre o valor do terreno, caso não requeira a transferência no prazo estabelecido no caput deste artigo.
Recentemente o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o fato gerador do laudêmio é o registro do imóvel em Cartório de Registro de Imóveis, que é o momento em que ocorre a transferência do domínio útil do aludido direito real. (STJ. 1ª Turma. REsp 1.833.609-PE, Rel. Min. Benedito Gonçalves, julgado em 08/11/2022).